★ 1탄. 식비 절약법 ★ http://cafe.daum.net/mmnix/Dpgu/1002
★ 2탄. 외벌이 수입의 50% 즐겁게 저축하는 노하우★ http://cafe.daum.net/mmnix/Dpgu/1009
1단계. [초보단계] 재테크 책 최대한 많이 꾸준히 읽으면서... 목표 세우기
★ 도서관, 서점에서 무료로 읽기.
우리 부부의 도서관 대출기록 책 200권.
도서관에서 빌린책으로 차분하게 기초지식을 쌓고...
2012년부터는 서점에서 신간읽기. (꼭 필요한건 구입)
저는 재테크, 자기암시(시크릿 종류), 토지, 경매, 재개발, 세법, 국토개발, 국제 경제 (환율,화폐) 등등 다양한 분야의 책을 잡히는대로 읽었습니다. 처음엔 무슨말인지 하나도 모르지만 시간이 지날수록 이해할수 있는 범위가 늘어납니다.
★ 시간을 효율적으로 아껴쓰기.
저희집엔 티비가 있는데 안테나,코드 뽑아놓고 올림픽,월드컵 할때만 봅니다. 친한 친구들 1~2달에 한번꼴로 만나고요. 동네 아줌마 모임은 1달에 딱 한번. 여윳시간이 생기면 책보고 까페에서 정보보고 경매도 보고 하면서 시간을 보냅니다. 성공한 사람들의 강의도 틈나는대로 들으러 다닙니다.
★ 목표를 눈에 띄는 곳에 크게 붙인다.
왼쪽 첫번째부터...
1. 비전보드 - 내가 원하는 이미의 시각화.
2. 2013년 지출계획과 저축목표 - 저축목표는 56%
3. 관심있는 지역의 도시계획
4. 나의 책장 - 아버지의 가계부
부자는 왜 장지갑을 쓸까
데일카네기
세도나 메서드 (사진엔 가렸네요)
5. 남편의 책장 - 반값 토지경매
시크릿 실천법 부의비밀
세상의 모든 왕비를 위한 재테크
6. 우리나라 지도 - 국토종합계획
2단계. 부자일기를 쓴다.
1~2. 돈과 관련된 중요뉴스 적기
미국 국채만기, 유로존 위기,
금값 상승, 달러하락 원인
계속 바뀌는 우리나라 부동산과 세금 정책
관심 부동산 목록 전세 매매가 등 정보 적어놓음.
3. 로버트 기요사키의 8가지 새로운 법칙
외워야할것 같은 목록이라 적었습니다.
4. 공부 덜하고 투자했다 실패한 달러투자. 1200만원
국제정세, 환율에 대해 공부할수 있었던 소중한 경험.
5. 공부했던 경매물건.
1억도 아니고 11억짜리라 살수 없는 물건.
6. 내가 원하는것 10가지.
2013년 6월까지 현금 1억 만들기.
(2012년 부동산 투자하느라 다 쓰고 현금은 無)
우리 가족 모두 건강하고 행복하기
수입의 50% 이상 저축하기 라고 씌여있네요.
위기가 기회였는지... 기회라고 알고 있던 순간이 위기였는지... 일기처럼 기록해두고 나중에 읽으면 정말 도움이 많이 되요.
내가 알고 있던 정보가 잘못된것이었는지... 내 판단이 옳았던것인지... 1년후에 보면 확실하게 알수 있구요.
특히 관심 아파트 매매, 전세 정보를 가리지 않고 적어놓고는 심심할때 확인해보는데... (땅이나 경매도 물론이죠)
6개월만에 매매가의 10~20%정도 폭등한 경우가 더 많았어요.
그리고 실제로 현지 부동산에 가서 매매하려다 망설였던 물건이 있어서 땅치고 후회한적도 있구요.
→ 아.. 그럼 내가 이제 보는눈이 좀 생겼구나. 내 판단을 좀 믿고 투자해도 되겠다. 생각이 드는 시점이 옵니다.
저는 그게 2012년이었던것 같아요. 재테크를 공부한지 2년정도 되었을때였습니다.
3단계. 실패 사례를 연구하고 욕심 부리지 말고 남을 절대 믿지 말자
내가 공부도 좀 했고... 가상으로 투자 시뮬레이션을 해봤는데 좀 된다 싶을때 이때가 가장 위험합니다.
마치 내가 투자하면 다 잘될것 같은 무한 긍정의 에너지가 쏟아 넘치죠.
그리고 부동산으로 돈 번 사례, 부자들의 이야기를 책으로 엄청나게 많이 보면서 무한 긍정적인 마인드가 됩니다.
(부동산뿐만 아니라... 채권 주식으로 돈 번 케이스, 창업해서 잘된 케이스 어느분야나 마찬가지입니다)
여기 땅사면 오른다더라. 재개발이 되면 배로 오른다더라. 여기 뭐가 들어온다더라... 하는 카더라 통신에 빠지게 됩니다.
공인중개사 아저씨가 설마 거짓말을 하겠어? 지인이 나에게 사기를 치겠어? 하는데 칩니다.
숙련된 꾼들... 오피스텔,테마상가 분양 전문가들을 비롯하여 공인중개사도 계약 성사시키려고 나쁜소리 빼고 좋은얘기만 하죠.
부동산 투자 까페를 보시면 투자 실패 사례도 많이 있습니다 (시중에 나와 있는 책엔 많지 않죠)
위험한 사례를 많이 연구하시고 남의 얘기를 듣고 투자하는 일은 절대 없어야합니다.
특히 어디가 투자로 좋다더라 하는거 거의 뻥...! 정말 좋은거 여러분 같으면 인터넷에 모르는 사람들에게 공개하겠습니까?
부동산은 어설프게 투자했다가는 길거리에 나앉습니다. 그래서 저는 절대 지인에게도 추천을 하지 않습니다.
주식도 작전주에 물리면 못빠져나오듯이 부동산도 똑같습니다. 정말 귀한 정보는 다들 쉬쉬하고 공개하지 않거든요.
4단계. 상식적으로 투자한다. (은행이자 이상 수익률만 기대한다)
종잣돈 천만원으로 나는 2년만에 두배를 만들꺼야라는 로또맞는 꿈 대신에... (로또,도박 좋아하시는분은 부동산 투자 비추합니다.)
천만원 4%수익률이 40만원이니까... 난 1년에 100만원만 벌어도 정말 좋겠다. 수익률 10%니까... 하고 기대합니다.
그리고 이런 아파트는 절대로 안 떨어지겠다. 저평가 되있는것 같다. 왜 이렇게 싸지?? 하는 물건을 접근합니다.
내가 싸다고 생각되고 남들도 싸다고 생각되는 부동산을 잡아야 나중에 값을 올려서 팔수가 있겠지요 ^^
서울이.. 특히 강남 대형이 지금 왜 떨어지나요. 누구나 비싸다고 느끼기 때문이죠. 답은 너무 간단합니다.
5단계. 알뜰하게 리모델링 하기 (셀프등기는 기본..!!)
제가 투자한지 1년이 채 되지 않은 부동산 3개만 공개하겠습니다.
사례 1번. 20평 복도식 방3개 아파트 (90년대 지어짐)
2012년 3월 매매가 7300만원 1순위 은행대출 3천 + 전세 4천 = 총 7천.
투자금 300만원+ 취등록세 복비 수리비 500만원 = 800만원 실투자.
2013년 2월 현재시세 8500만원 전세 6000만원으로 2014년 3월 매매시 세금 제하고 현 시세로 수익 500만원 예상.
★ 20평 리모델링 견적
싱크대 60만원
신발장 30만원
전등 20만원
몰딩 20만원
타일 10만원 (주방, 현관, 세탁실)
페인트 5만원
도배지 12만원 (평당 4천원, 합지)
화장실 장식장 7만원
문고리 10만원
---------------------------------
약 160만원.
작은방에 첫째 둘째를 놓고 남편과 교대로
페인트 칠도 하고 화장실 묵은때도 벗겨냈지요.
돈 아낀다고 전등,몰딩,타일,도배까지 셀프로 했다가
비용 절감은 되지만 정말 힘들었어요.
이날 이후로 도배는 전문가에게 맡깁니다.
사례 2번. 25평 복도식 방 2개 아파트 (90년대 지어짐)
2012년 6월 매매가 6500만원 전세 4500만원.
투자금 2000만원 + 취등록세 복비 수리비 500만원 = 실투자금 2500만원 투자.
2013년 2월 현재 시세 7300 전세 5500만원. 2014년 6월 매매시 300만원 수익.
2015년에 인근에 주민센터, 영화관, 대형마트 등이 들어올 예정으로 인프라가 구축되어 좋아질때까지 계속 가지고 갈 예정입니다.
현재는 월세 500에 30만원 받는데... 거의 원룸수준의 전월세 가격이지만 주변이 좋아지면 훨씬 더 오를꺼라 예상.
★ 25평 인테리어 견적
싱크대 70만원
신발장 30만원
도배업자 45만원
전등 20만원
페인트 5만원
문고리 10만원
--------------
총 180만원.
타 지방이라 애둘 데리고 가서 안방에서 놀라고 하고
남편 2박 3일 휴가일정에 맞춰 열심히...!!
화장실 - 락스, 철수세미, 매직블럭으로 묵은때 제거.
장판 - 철수세미,세제 묵은때 제거.
몰딩 - 페인트 덧칠
전등과 문고리 교체는 남편이 담당.
코펠,버너, 쌀, 반찬 가져가서 외식비 아끼기..!!!
사례 3번. 23평 계단식 방 3개 아파트 (90년대 지어짐)
2012년 5월 매매가 7700만원 전세 5000만원끼고 구입
투자금 2700만원 + 취등록세 복비 수리비 500만원 = 처음 투자금 총 3300만원.
현재 매매 8500만원. 현재 전세 만기후 8000만원으로 올려받아 투자금 3000만원 회수. 현재 실 투자금 300만원.
★ 23평 인테리어 견적.
싱크대 문짝 교체 35만원
도배업자 32만원
전등 30만원
문고리 10만원
기타 자재 10만원
----------------------
약 120만원 지출.
신혼부부 세입자를 위해 주방엔 고가의(?) LED
샹들리에를 달았답니다. (중국산 신제품 LED 5만원짜리에요. 일반 전구 샹들리에는 3만원안팎임)
도배, 싱크대 업체 정보는 네이버까페- 레몬테라스에
문의 글 올리면 추천이나 광고 쪽지가 많이 와요.
여러군데 견적내보시고 가장 저렴한곳에서 하시면 OK~!
인테리어 자재는 단골을 업자가격으로 뚫어놓고 지속적으로 이용합니다.
셀프 리모델링 에피소드.
세입자가 이사가면서 가스를 잠궈놓고 나가니 수리하고 있는 집은 난방이 되지 않습니다.
날이 추울땐 찬바닥에 얇은 이불을 깔고 옷을 껴입고 자면 하루종일 일을 해서 몸도 아프고 추워서 잠도 잘 안오지요.
그래도 여러 세입자를 거쳐간 낡은 아파트가 내 손에 의해 깔끔하고 깨끗한 집으로 변신할때의 기쁨은 이루 말할수가 없어요.
더러운집은 더럽게 쓰기 마련인데... 깨끗한집은 더 청소하고 싶고 깨끗하게 쓰고 싶기 마련입니다.
흥부네집 같은 우리집보다 더 예쁘게 꾸며놓고는 우리 세입자가 예쁘게 살기를 바랍니다.
세입자는 내 고객이니까요. 고객에게 감동주고 만족을 주는 서비스를 합니다.
★ 8개의 부동산 등기필증.
8채의 아파트를 전세를 끼고 구입.
취등록세, 복비, 수리비까지 들인 비용 모두 포함하면
1억 2천입니다. 평균 한채에 1500만원 투자.
그중 500만원은 경비로 손해보고 시작하는 투자.
현재 평가액은 최소한으로 잡아 1억 6천으로
2년만에 4천만원 수익.
투자한지 1년도 안된 아파트가 5채임을 감안할때 은행이자와는 비교할수 없는 수익입니다.
재산세는 1년에 8개의 부동산 다 합쳐 40~50만원 정도 냅니다. (공시지가로 평가하고 싼 부동산이라 작아요)
한꺼번에 다 팔것이 아니라 양도소득세도 많지않아요. (매년 양도차익 1인당 250만원까지는 비과세, 구간별로 6%부터 시작)
쥐꼬리만한 은행 이자에도 15.4%세금을 뗘가는데... 양도차익이 생겼는데 세금을 내는것은 당연하다고 생각합니다.
양도차익이 많이 생겨서 세금을 많이 내는게 좋지 양도차익이 없어서 세금을 안내는건 불행한 일이지요.
6단계. 전세,월세 사는 세입자도 부동산을 알자.
특히 다가구 전세사시시는분... 혹시 주인이 대출을 안갚아 경매에 넘어가게 되면 내 전세금의 전부를 받을수 있는지 계산해봐야합니다. 내가 들어가려는 집의 부동산 등기부등본을 뗘봤을때 무슨 얘기인지 이해할수 있어야합니다.
공인중개사가 괜찮다고 말해도 사고 발생시 절대 책임지지 않습니다 (부동산 보증공제는 계약일~잔금일까지만 유효합니다)
집주인이 전세금 받아서 대출금 갚는다고 구두로 약속한것도 의미가 없구요. (특약에 꼭 써야함. 감액등기 하는 조건도 달아서)
집주인 사정으로 보증금은 나중에 준다고 이사 먼저 나가라고 할때는 임차권 등기를 꼭하고 나가야하구요.
임차권 등기를 할수 있는 여건이 안될시 (주말이거나) 짐을 남겨놓고 키 주지말고 주민등록도 유지시켜야합니다.
1순위에 근저당(대출)이 있고 2순위로 들어가는 세입자는 법적으로 전세금을 100% 보호받을수 없습니다.
선순위 임차인... 1순위의 경우에는 부득이한 상황에도 전세금 전액을 보전받을수 있지만요.
대출이 많은 집은 가급적이면 월세로 들어가시던지 전세라도 보증금 2~3천이내로 해서 법적으로 소액임차인으로써 보호받는 범위에 들어가셔야합니다.
나는 돈이 없다고 부동산과 나는 관계가 없다고 생각하고 공부를 게을리하시면 내 돈을 잃을수도 있는 무서운 세상입니다.
집주인은 머리 돌리면서 어떻게 돈 벌까 궁리하는데... 그 돈이 결국에는 다 세입자 주머니에서 나온다는 안타까운 진실.
경매로 넘어가는 집중에 대부분이... 집주인이 망해서가 아니라 세입자한테 전세금 잔뜩 받아놓고 안주려고 일부러 넘긴다는 진실. (법을 교묘하게 이용하는거죠)
저는 그렇게 남의 눈에 피눈물 빼면 분명히 벌을 받는다고 믿는 사람입니다.
지금까지 세입자가 수리해달라는대로 다해주고 (오히려 고급자재로 잘해줘서 세입자가 놀라고 고마워합니다.)
세입자가 20만원 상당의 번호키를 고장냈어도 일부러 고장내기야 했겠냐 기계니까 그냥 고장났겠지 하고 제 돈주고 고쳐줍니다.
베풀고 좀더 써야 나에게 복이 되어 돌아오지... 남에게 인색하고 못되게 하면 날카로운 부메랑이 되어 나에게 돌아온다고 생각...
7단계. 대출없이 내 집마련하는 방법.
2010년에 매매가 1억 7천, 전세 1억 5천인 아파트를 전세끼고 매매했습니다. (투자금 2천만원 + 취등록세)
지하철 초역세권, 길건너 대형마트, 혐오시설없고 학군좋고 초중고 붙어있음, 나름 좋은 동네, 아파트는 20년식으로 오래됐지만...
저는 못사는 동네에서 7500만원짜리 전세살고 있습니다. 그리고 미친듯이 저축해서 7500을 더 모아서 그 집에 들어가는 목표.
그래야 세입자한테 1억 5천을 주고 내보낸후 내가 그 집에 대출없이 들어갈수가 있습니다.
현재 매매는 2억 전세는 1억 5500으로 상승한 상태.
그러나 전 그냥 처음 계획대로 7500만원만 모으면 됩니다. 대출없이 적금이나 예금으로 이자받으면서 굴려서요.
아이들 학군이나 편의시설이나 여러모로 맘에 쏙 드는집이 있는데...
전세도 비싸고 매매도 비싸서.... 전세로 들어가도 빚이고 매매도 빚이라 엄두가 안난다 하시는분은 한번 시도해보세요.
적은돈으로 저축해서 내집마련 하기 참 힘들죠. 그렇다고 대출내서 내집마련하긴 부담스럽고요.
저는 이 방법이 참 편안하고 좋았던것 같습니다. 전세가 오르던 매매가 오르던 불안한 마음 없이 안정감이 있더라구요.
끝으로 저의 과거와 현재 이야기
저 신혼때 매매 12500에 전세 8500 아파트에 전세를 살았는데... 지금 매매가 2억 전세 16000만원 합니다. (20년된 아파트)
신혼때 그집을 사지 않아서 이렇게 먼길을 돌고 돌아서 힘겹게 오고 있다는 생각에 남편과 많은 후회를 합니다.
방한칸이라도 내 집 한채는 무조건 있어야 한다는것을 그때는 너무 어려서 몰랐지요. 그때도 그 가격이 꼭지라고 ㅜㅜ
그때 집을 사지 않아 결혼 7년간 내집에서 살아본적 없이 이렇게 전셋집을 떠돕니다.
하지만 저는 1년전인가... 시부모님께 그때 집을 사주지 않은것을 진심으로 감사하다 말했습니다.
집값이 하염없이 오르는것을보고 외벌이지만 포기하지않고 악착같이 저축했고 부동산을 미친듯이 공부했고
또 애를 포대기로 업고 부동산 구석에 숨어 젖먹이면서 부동산 투자하게 되었으니까요. (은행이자보다 조금이라도 더 벌려고요)
만약 대출없이 처음부터 내집이 떡 하니 있었다면 지금처럼 열심히 저축하지도 공부하지도 않았을꺼라고 생각합니다.
31살에 셀프등기의 전문가가 되어 주변사람들 집살때 밥한끼만 얻어먹고 도와주기도 하고 (법무사끼면 30만원)
리모델링 자재도 업자가격으로 뚫어놓고 거래하면서 이제는 이 일이 너무 재밌고 즐겁습니다.
저는 결혼 7년차 올해 셋째 출산예정. 울 신랑 신혼때 월급 170만원에서 현재는 300만원입니다. (연말 보너스 따로)
많은 수입이 아니어도 충분히 종잣돈을 모을수 있고... 큰 돈이 아니어도 충분히 투자는 가능하다는 희망을 드리고 싶습니다.
저희보다 수입이 적거나 출발을 어렵게 하신분들이 많아서 이런글을 올리기 매우 조심스럽습니다만....
절약과 저축 그리고 투자를 지속적으로 반복 하면서 시간이 지나면 틀림없이 좋은 결과와 미래를 가져다 준다고 믿습니다.
이 글을 읽으시는분들 모두 알뜰하게 아껴서 큰 부자되시기를 바랍니다.
재밌게 보셨다면 추천 ♥ 댓글 부탁드립니다 ^____^
★ 1탄. 식비 절약법 ★ http://cafe.daum.net/mmnix/Dpgu/1002
★ 2탄. 외벌이 수입의 50% 즐겁게 저축하는 노하우★ http://cafe.daum.net/mmnix/Dpgu/1009
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